When the real property, on which a mortgage is established, belongs to a third party who is not personally
responsible for the secured debt, this constitutes the third-party mortgage. In the third-party mortgage, the real
property owner runs the risk of being sold of his/her property, if the obligation, for which s/he is not personally
responsible, is not performed. In the third-party mortgage, the legislator vests the real property owner with the
authority to request the discharge of mortgage, and thereby allows him/her to get rid of the risk of a forced sale of
his/her property. In the third-party mortgage, the real property owner must fulfill the obligation under the same
conditions as the debtor in order to request the release of the mortgage. When the real property owner would like
to fulfill the obligation, but the creditor refuses to accept performance without justified reasons, this leads to the
default of the creditor. The real property owner may be deemed to have fulfilled the obligations by means of set-off
of the debt of the debtor, with his/her own claim from the creditor. The most important consequence of the
performance of the obligation by real property owner is passing, through legal subrogation, of the claim and
accessory rights to the owner. In this context, the mortgage that constitutes the security of the claim is passed to
the real property owner and the owner has a mortgage on his/her own immovable. If the real property owner
performs only a portion of the obligation, the claim and accessory rights pass to the owner only in proportion to the
amount paid to the creditor. If the owner, following the performing the obligation, requests the discharge of the
mortgage from the creditor, but the creditor rejects, without justified reasons, to submit a request of discharge of
the mortgage, the owner may request it through litigation.
İpoteğe konu olan taşınmazın, ipotekle güvence altına alınan borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan üçüncü bir
kişiye ait olması, üçüncü kişi ipoteğini meydana getirir. Üçüncü kişi ipoteğinde malik, kişisel olarak sorumlu olmadığı borcun ifa edilmemesi durumunda taşınmazının satılarak paraya çevrilmesi tehlikesiyle karşı karşıyadır.
Kanun koyucu, üçüncü kişi ipoteğinde, taşınmaz malikine, taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteme
yetkisi ve böylece taşınmazının satılarak paraya çevrilmesi tehlikesinden kurtulma imkânı sağlamıştır. Üçüncü kişi
ipoteğinde, taşınmaz malikinin ipoteğin kaldırılmasını isteyebilmesi için borcu borçluyla aynı koşullar altında ifa
ederek alacaklıyı tatmin etmiş olması gerekir. Taşınmaz malikinin borcu ifa etmek istemesine rağmen, alacaklının
haklı olmayan nedenlerle sunulan edimi kabul etmekten kaçınması, alacaklının temerrüdüne yol açar. Taşınmaz
maliki, kendisinin alacaklıdan olan alacağıyla borçlunun alacaklıya karşı olan borcunu takas etmek suretiyle de
alacaklıyı tatmin edebilir. Taşınmaz malikinin borcu ifa etmesinin en önemli sonucu, alacağın ve alacağa bağlı olan
hakların kanun gereği halefiyet yoluyla borcu ifa eden malike geçmesidir. Bu kapsamda, alacağın güvencesini
oluşturan ipotek de taşınmaz malikine geçer ve malik kendi taşınmazı üzerinde bir ipotek hakkına sahip olur.
Taşınmaz maliki, alacağın sadece bir kısmını ifa ederse, alacağın ve alacağa bağlı olan yan hakların sadece
gerçekleştirilen ifa tutarındaki kısmı malike geçer. Borcu ifa eden malikin, ipoteğin kaldırılmasını önceki alacaklıdan
istemesine rağmen alacaklının haklı olmayan nedenlerle ipoteğin kaldırılması talebinde bulunmaktan kaçınması
durumunda, malik, dava yoluyla taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir
