Günümüz şartlarında alacaklı ve borçlu arasındaki ilişki, borcun ödenmemesi bakımından bir takım aksaklıklar sebebi ile sekteye uğramaktadır. Bu nedenle alacaklı alacağına karşılık teminat verilmesini talep etmekte ve alacağı bu teminat ile güvence altına almaktadır. İşte bu güvence kapsamı uygulamada daha çok ipotek olarak karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaz rehnin bir çeşidi olan ipotek, alacağı güvence altına almak amacıyla belirli bir taşınmaz üzerinde kurulan ve alacak yerine getirilmediği takdirde hak sahibine, taşınmazı icra organları vasıtasıyla sattırarak alacağı tahsil etme yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır. İpotek, alacağa güvence teşkil etmesi için belirli bir taşınmaz üzerinde verildiğinden, alacağa bağlı fer?i bir haktır. Diğer bir yönü ile ipotek herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir haktır. Alacağını zamanında alamayan alacaklı, alacağına karşı teminat olarak verilen taşınmazın icra organları aracılığıyla sattırılmasını talep eder. Alacaklı ipotekli taşınmazı kendisi satamaz. Ayrıca alacaklı ve borçlu arasında yapılan, ipotekli taşınmazın borç ödenmediği takdirde alacaklını mülkiyetine geçeceği yönündeki sözleşme de geçersizdir. Alacaklı icra organlarına ipotekli taşınmazın satılması yönünde talepte bulunur. Talebi alan icra müdürü alacağın mevcut olup olmadığını inceler ve alacak mevcut ise ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip prosedürünü başlatır. Alacak mevcut değil ise, talebi reddeder. Alacağın varlığı halinde takip talebini alan icra müdürü borçluya talep doğrultusunda ödeme veya icra emri gönderir. Ödeme emri mi icra emri göndereceği İcra ve İflas Kanununda detaylı olarak yer almaktadır. Ödeme emri veya icra emri alan borçlu süresi içinde borca itiraz etmez veya icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı getirmez ise, takip kesinleşir. İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibin kesinleşmesi ile icra müdürü ipotekli taşınmazın satış işlemlerine başlar. Öncelikle taşınmazın satılacağına dair tapu sicile şerh koydurulur. Daha sonra taşınmazın çap, kroki örnekleri, çıkarıldıktan sonra taşınmazın kıymet takdiri yaptırılır. Yapılan kıymet takdiri tapu kaydında alacaklı görülen tüm taraflara, alacaklıya ve borçluya tebliğ edilir. İpotekli taşınmaz üçüncü bir kişiye ait ise, yani borçlu dışında bir kişi üzerine kayıtlı taşınmazı borca karşılık vermiş ise, borçlu ile ipotek veren üçüncü şahıs arasında zorunlu takip arkadaşlığı olur ve kıymet takdiri ipotek veren üçüncü kişiye de gönderilir. Kıymet takdirine ilgililerden herhangi bir itiraz gelmez ise, kıymet takdiri kesinleşir. Kıymet takdir değerini düşük ya da fazla bulan ilgili kıymet takdirine icra mahkemesinde itirazda bulunabilir. İcra mahkemesini kıymet takdiri için vereceği karar kesindir, temyiz edilemez. İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte kıymet takdirine itiraz edilmemesi halinde, kıymet takdiri kesinleşir. Bunun üzerine icra müdürü satış hazırlıklarına başlar. İcra müdürünün bu hazırlığı yapması şarttır. İcra müdürü bir satış ilanı hazırlar ve satış ilanında, ihalenin yapılacağı birinci ve ikinci arttırmanın yer gün ve saati, ipotekli, taşınmazın tüm özellikleri ve İcra ve İflas Kanununda yer alan tüm detaylar yazılır. İpotekli taşınmazın ihalesine birinci arttırmayla başlanır. Yeni düzenlemeye göre, ihaleye elektronik ortamda teklif verilebilir. Birinci arttırma sonucu taşınmaz ihale edilmez ise, ihale ikinci arttırmaya kalır. İkinci ihalede alıcı çıkması sonucu, ihale elektronik ortamda verilen teklifler de dahil olmak üzere en yüksek pey sürene ihale edilir. İhaleye itiraz olmaz ise, ihale kesinleşir. İhaleye karşı icra mahkemesinden belirli sebepler ile ihalenin feshi davası açılabilir. Kesinleşen ihale sonucu paraların paylaştırılmasına geçilir. İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte paraların paylaştırılması genel haciz yolu ile takipteki usullere göre yapılır. İpotekli alacaklı, rüçhanlı alacaklar ve ihale masrafları kesildikten sonra öncelikli olarak alacağını alır. İhale sonucu alacaklı, alacağını tam olarak alamamış ise, icra müdürü kendisine rehin açığı belgesi verir. Alacaklı aldığı bu rehin açığı belgesi ile kalan alacağı için borçlunun şahsi malvarlığına karşı takipte bulunabilir.
Under today conditions the relationships between creditor and debtor may come to a standstilpending on the problems caused by unpaid loans. For this reason creditors want assurance to ensure their receivables. In the practice mortgage appears as a widely used tool for the solution of this problem. Mortgage which is a kind of as a kind of pledged real estate is a right in rem that established to save the rights of creditors by selling the real estate of debtors by means of executive proceeding. Assurance is personal right since it is defined on to specific real estate to provide a guarantee for the creditors. From the other point of view it can be defined as the absolute right that can be used against all others. The creditor who cannot collect his credit in time wants to sell out real estates of debtors against sb. The creditors can not sell the real estates by themselves. Moreover, the contract signed between the creditor and debtor, which transfer the ownership of the real estates to the creditor, does not valid. The creditor applies to the enforcement office for the sale of real estates. Then, the existence of real property is checked and official procedure required for the sale is started. If the credit does not exist then the request is rejected. Payment order is sent to debtor by enforcement office in order to collect the credit. In the law of bankruptcy it is defined that whether enforcement order or payment order should be sent. Enforcement proceeding is become definite if the debtor does not make an objection to the order. After the definition of enforcement proceeding, the sale procedure is started by the enforcement office. Commentary about the sale process is added to land registry. Assessment is performed after the collection of zoning status information of the real estate. The result of assessment is notified to both sides of creditors and the debtors. If the mortgage is also owned by the third parties then the third parties are included to prosecution and assessment result is also sent to them. Objection can be made to the enforcement office if the sides believe that assessment value is low of high. However, the decision given by execution court is definite and con not be appealed. During execution proceeding the assessment of real estate is finalized if no objection was made. After that the preparation of sale procedure is started by the enforcement office. This preparation procedure is obligatory. Enforcement office prepares an announcement and the place and the time of first and second auctions, the all properties of real estate and the details defined in the bankruptcy law should be declared in this announcement. The sale is started by the first auction. According to new regulation, offers can be given electronically. Second auction can be performed if the sale is not completed in the first one. Sale becomes definite if no objection is made. However, action for annulment can be done against execution court depending on the some reasons. At the end of sale procedure the value is shared. The portioning of the money is performed by following the approximation which applied during sequestration procedure. The creditor takes his money after prior credits and charges are excluded. Right of retention is given to creditor by the enforcement office if the creditor cannot collect the all of his money. Then the creditor can start official prosecution against the private estates of debtor by using this certificate.
